Società estere e immobili in Italia

Una delle domande più frequenti che ci vengono rivolte, riguarda la possibilità che una società estera possa o non possa detenere un immobile in Italia. Ovviamente la risposta è si !

Il tax planning ( o pianificazione fiscale )  per un imprenditore, è ormai diventata una necessità quasi obbligata. Gli anni della crisi, con la conseguente contrazione della domanda interna, la globalizzazione dell’economia, hanno spostato l’interesse degli imprenditori verso le nuove frontiere della tassazione, pianificando il carico fiscale, costituendo società, holding, trust, ecc.

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Mettendo da parte qualche considerazione personale su come siano state effettuate queste operazioni ( spesso e volentieri con il ” fai da te” o magari ricorrendo al professionista di fiducia, bravo si, ma non specializzato in questo settore  ) ovviamente uno dei problemi principali è quello di spostare gli immobili detenuti in Italia nella società estera, al fine di preservare l’imprenditore in caso di fallimento e di ottenere contestualmente anche una diversa tipologia di tassazione. In particolare, cedendo gli immobili posseduti a società estere, si possono raggiungere, in alcuni casi, rilevanti risparmi di imposizione. Ovviamente stiamo parlando di  immobili che saranno locati a terzi in Italia in maniera da metterli a reddito.

Ovviamente una società estera può liberamente acquistare degli immobili in Italia, siano essi strumentali o non. Il primo problema da risolvere è stabilire se  se il possesso di uno o più immobile configura il concetto di “stabile organizzazione” poiché la presenza o meno di questa caratteristica in capo alla società non residente, comporta un diverso approccio fiscale facendo venir meno i vantaggi fiscali.  Definito ciò andremo ad analizzare gli obblighi fiscali connessi.

A tale quesito ha già risposto esaurientemente l’Amministrazione finanziaria con la Risoluzione n. 460196/1989, che recita testualmente: “La struttura immobiliare (la proprietà di un immobile) non sembra, quindi, concretizzare una stabile organizzazione, trattandosi di un bene patrimoniale non avente distinzione organizzativa e contabile dalla casa madre”.

Quindi, il mero possesso di una struttura immobiliare non deve essere considerato come stabile organizzazione (dalla lettura della Risoluzione citata sembra capire che ciò potrebbe essere valido anche nel caso in cui non sia posseduto un piccolo immobile ma anche uno di dimensioni più grandi: un palazzo, un castello, un capannone industriale)

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Continuando nella lettura della sopracitata Risoluzione, ci sembra di capire che il semplice affitto dell’immobile non produca nessun cambiamento a questa situazione. Infatti il redattore della Risoluzione spiega che: “resterebbe comunque da verificare che il soggetto estero effettivamente impianterà in Italia un’attività da definirsi imprenditoriale e non meramente di semplice affitto di locali“. Quindi, ad avviso di chi scrive si può affermare che quando la locazione riguardi, una attività secondaria per l’azienda ( rispetto al suo core-business ), essa non cambi la situazione di non esistenza di una stabile organizzazione.

Accertato che il possesso dell’immobile e la locazione dello stesso non comportano la nascita di una stabile organizzazione, con tutti gli adempimenti conseguenti,  come tassare il reddito che viene prodotto ?  Il reddito verrà tassato secondo le regole previste per le persone fisiche.

Naturalmente, con l’acquisto dell’immobile la società non residente sarà stata dotata di un codice fiscale italiano, e con questo dovrà eseguire la registrazione del contratto d’affitto.

Equiparando questo reddito di affitto a quello  percepito dalle persone fisiche non ci sarà né l’obbligo dell’emissione di un documento contabile specifico, né l’assoggettamento ad Iva.

Le opzioni di tassazione a questo punto sono:

• La tassazione del 95% del reddito derivante dai canoni di affitto;
• La scelta per la tassazione a cedolare secca dei canoni di affitto ( anche se l’argomento è abbastanza dibattuto, ci sentiamo di suggerire questa soluzione )

Immobili in Italia intestati a società estere: conclusioni

Concludendo, abbiamo visto che il possesso di un immobile in Italia da parte di una società estera non comporta la decadenza dall’essere considerato un ente senza stabile organizzazione. Tale caratteristica potrebbe essere mantenuta anche nel caso in cui l’immobile venga locato, sempre che questa attività rimanga marginale rispetto al core business aziendale. Se sono rispettati questi vincoli, la tassazione dell’immobile avverrà in base alla normativa sulla tassazione dei redditi fondiari per le persone fisiche.

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